De afgelopen jaren hebben het CBS, het Kadaster, Geonovum gewerkt aan het ontwikkelen van een landelijke informatievoorziening vastgoedgebruik, gebaseerd op beschikbare basisregistraties. Een voorbeeld van het maatschappelijk nut van gecombineerde basisregistraties van de overheid.
Leegstand in New Babylon, Den Haag
Vastgoed is een belangrijk onderdeel van onze fysieke leefomgeving, een omgeving waarin mensen wonen, werken, zich verplaatsen en recreëren. Geen wonder dat informatie over vastgoed belangrijk is bij tal van maatschappelijke vraagstukken, zoals de verduurzaming van de gebouwde omgeving, het in stand houden van leefbaarheid in krimpregio’s of de aanpak van winkelgebieden.
Voor een deel wordt in deze behoefte voorzien door de markt. Maar tot voor kort ontbrak het aan een integrale en uniforme registratie van vastgoedgebruik in Nederland. Daarom zijn het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek), het Kadaster en Geonovum gezamenlijk nagegaan of er met bestaande gegevensbronnen een robuuste, integrale en landelijke informatievoorziening over vastgoedgebruik is in te richten. We hebben ons daarbij vooral geconcentreerd op leegstand.
Het principe van de informatievoorziening is eenvoudig: combineer gegevens uit de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) met de Basisregistratie Personen (BRP) voor het vaststellen van bewoning, het Handelsregister (HR) om na te gaan of er economische activiteit plaatsvindt en de Basisregistratie Waardering Onroerende Zaken (WOZ) of fiscaal gebruik bekend is, zodat op het niveau van individuele vastgoedobjecten leegstand kan worden bepaald. We noemen dat de administratieve leegstand.
Na de eerste publicatie van een landelijke leegstandsmonitor in 2017 hebben de samenwerkende partijen de informatievoorziening verder ontwikkeld, onder andere door energiegebruikgegevens toe te voegen en de leegstandscijfers aan de praktijk te toetsen.
Verschillen
In de praktijktoetsen is de administratieve leegstand van 2017 vergeleken met de werkelijke leegstand van zeven vastgoedsegmenten in verschillende regio’s in Nederland. Het betrof praktijktoetsen voor kantoren in de gemeente Haarlemmermeer, winkels in Eindhoven, maatschappelijk vastgoed in Twente, agrarisch vastgoed in De Achterhoek, bedrijventerreinen in West-Brabant en verder cultureel erfgoed en recreatief gebruik van woningen. Op deze manier is goed inzicht verkregen in de mate waarin de methodiek en achterliggende bronnen vastgoed en leegstand op een juiste wijze beschrijven. Bij het onderzoek is uitvoerig gebruikgemaakt van lokale expertise en waren ook provincies en andere partijen intensief betrokken.
Uit het onderzoek komt naar voren dat de gecombineerde basisregistraties een goede basis bieden voor de beschrijving van vastgoedkenmerken van individuele objecten. Wat leegstand betreft constateren we dat er verschillen bestaan tussen de administratieve bepaling en de in het veld waargenomen leegstand. Soms blijkt feitelijke leegstand niet als zodanig via de gebruikte methodiek te worden geregistreerd. Ook komt het voor dat een administratief leegstaand object in de praktijk niet leeg staat. Onze conclusie is dan ook dat de administratieve leegstandscijfers niet zonder meer geschikt zijn om op objectniveau te gebruiken. Op geaggregeerd niveau lijken verschillen echter uit te middelen. Om hieraan recht te doen, is het laagste detailniveau waarop leegstandscijfers voor niet-woningen worden gepresenteerd het gemeenteniveau. Voor woningen is dat het buurtniveau.
Deze uitkomsten betekenen dat niet optimaal tegemoet gekomen kan worden aan de behoefte aan actuele, betrouwbare leegstandsinformatie op een laag aggregatieniveau, zoals naar voren kwam in een eerder uitgevoerd behoefteonderzoek. Wel zijn de uitkomsten geschikt om gebieden op een uniforme manier (door de tijd) met elkaar te vergelijken. Ook kunnen zij worden gebruikt bij de verbetering van de basisregistraties.
Het CBS draagt zorg voor publicatie van de leegstandscijfers. Dat gebeurt op verschillende manieren:
• Een algemeen toegankelijk dashboard met cijfers voor woningen en niet-woningen op gemeenteniveau.
• Een algemeen toegankelijke maatwerktabel met cijfers voor woningen op gemeente-, wijk- en buurtniveau.
• Tegen handelingskosten teruglevering van objectgegevens aan gemeenten, met uitzondering van de aanvullende brongegevens over energieverbruik.
• Voor onderzoeksinstellingen via remote access toegankelijke microdata, om onder voorwaarden zelf onderzoek uit te voeren. De uitkomsten moeten worden geaggregeerd en worden op onthulling gecontroleerd.
Geonovum heeft de dataspecificatie van het Informatiemodel Vastgoedgebruik (IMVG) beschreven. Het bevat een gedetailleerde uiteenzetting van de structuur, inhoud, data-inwinning en datakwaliteit van het (concept) informatiemodel vastgoedgebruik. Dat betekent dat de methodiek reproduceerbaar is.
Verfijning
Om de kwaliteit van de Landelijke Informatievoorziening Vastgoedgebruik verder te verbeteren zijn er verschillende mogelijkheden. Zo biedt de Landelijke Voorziening WOZ, die volgens planning in 2019 bij het CBS ingeregeld zal zijn, op termijn een meer verfijnde indeling van vastgoedgebruik. Op dat moment kan ook worden gekeken naar hoe een object feitelijk gebruikt werd voordat het leeg kwam te staan. Daarnaast is een aanbeveling door te werken aan de verbetering van de kwaliteit van (het stelsel van) basisregistraties. Daarmee staat of valt tenslotte de informatiewaarde van de vastgoedmonitor. Er kan ook gedacht worden aan andere, aanvullende bronnen, zoals een (op te zetten) register toeristische verhuur, databronnen over watergebruik, te koop staande woningen, of sloopvergunningen.
Hoe dan ook, verdere ontwikkelingen doen we graag weer in co-creatie met gemeenten, provincies, rijkspartijen, kennisinstellingen en de branche. Zo bouwen we aan een landsdekkende en integrale informatievoorziening over vastgoedgebruik, die nuttig is voor vele beleidstoepassingen.
Meer achtergronden en toegang tot het dashboard bij het CBS.
Het informatiemodel
Paul Padding is werkzaam bij Geonovum en procescoördinator van het samenwerkingsproject
